สำหรับใครที่กำลังคิดจะปลูกบ้าน หรือหากใครที่มีบ้านอยู่แล้ว เคยตรวจสอบหรือไม่ว่า ที่ดินนั้นฝืนนั้น หรือทรัพย์สินในส่วนนั้น ๆ เป็นของตนเองหรือไม่ ซึ่งถ้าหากบ้านและที่ดินเป็นชื่อของตนเอง หรือเป็นชื่อตรงกันทั้งหมดก็จะไม่มีปัญหาอะไร แต่หากชื่อเจ้าของบ้าน และเจ้าของที่ดินไม่ตรงกันจะต้องทำอย่างไรบ้าง แล้วสุดท้ายบ้านกับที่ดินจะตกเป็นของใคร ในส่วนนี้ถือเป็นปัญหาใหญ่เลยทีเดียว ซึ่งต้องบอกก่อนเลยว่าในกรณีนี้จะสามารถพบเห็นได้ค่อนข้างบ่อยเป็นอย่างมาก เพราะฉะนั้นเราไปหาคำตอบกันเลย

 

เจ้าของสิ่งปลูกสร้างกับที่ดินคนละชื่อกัน กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของใคร

ที่ดินนั้นจะถือเป็นทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ แต่จะสามารถโอนย้ายได้ แต่จะต้องทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่กันอย่างถูกต้อง แต่สำหรับผู้ที่ไม่ต้องการขายที่ดิน จะสามารถให้ผู้อื่นเช่าที่ดินของเราได้เช่นกัน เพื่อเป็นการให้ผู้อื่นเข้ามาทำประโยชน์ในที่ดินอีกทางหนึ่ง  แต่จะเช่าที่ดินนั้นกฎหมายระบุเอาไว้ว่าจะต้องทำหนังสือเช่าให้สมบูรณ์ แต่หากในกรณีที่มีการตกลงกันว่าจะเช่าเกิน 3 ปีขึ้นไป จะต้องทำเรื่องจดทะเบียนสิทธิ์เช่าที่ดินจึงจะสามารถบังคับตามสัญญาเช่าได้ แต่ในส่วนของเงื่อนไขการเช่าต่าง ๆ จะขึ้นอยู่กับคู่สัญญาเช่าว่า จะมีการตกลงกันอย่างไร แต่ข้อสัญญาเช่านั้นจะต้องไม่ขัดแย้งกับกฎหมาย จึงสามารถตกลงใช้สัญญาเช่ากันได้ แต่หากมีข้อสัญญาที่ขัดแข้งกับกฎหมาย ข้อกำหนดต่าง ๆ ในสัญญาเช่าจะถือว่าเป็นโมฆะทันที จะไม่มีผลผูกพันและไม่สามารถบังคับคู่สัญญาได้

 

และในส่วนของการสร้างสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ในที่ดินให้เช่า หลาย ๆ ท่านอาจจะสงสัยว่า สิ่งปลูกสร้างเหล่านั้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของใคร ซึ่งสิ่งปลูกสร้างจะถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ชนิดหนึ่ง และจะต้องนำมาพิจารณาก่อนว่า สิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ผู้ใดเป็นคนสร้าง ถ้าหากผู้ให้เช่าเป็นคนก่อสร้างจะเท่ากับว่า สิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ จะตกเป็นส่วนควบของที่ดินให้เช่า แต่ถ้าหากผู้เช่าเป็นคนก่อสร้าง จะต้องพิจารณาอีกว่าในขณะที่ก่อสร้างผู้เช่ามีสิทธิ์ที่จะก่อสร้างหรือไม่ ถ้าหากผู้เช่าก่อสร้างโดยไม่มีสิทธิ์ สิ่งก่อสร้างนั้น ๆ จะถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดินในทันที และจะถือว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้างนั้น ๆ ด้วยเช่นกัน

 

แต่ในกรณีที่ผู้เช่ามีสิทธิ์ในการสร้างสิ่งก่อสร้างต่าง ๆ สิ่งก่อสร้างนั้นจะเป็นข้อยกเว้นของส่วนควบ และกฎหมายจะถือว่าผู้เช่าเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้างนั้น ๆ และเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง จะมีผลทางกฎหมายที่แตกต่างกันออกไป กล่าวคือ หากสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้ถูกตกเป็นส่วนควบของที่ดินแล้ว ผู้เช่าจะไม่สามารถทำอะไรกับสิ่งก่อสร้างได้ ไม่ว่าจะเป็น การรื้อถอน ทำลาย หรือเคลื่อนย้ายต่าง ๆ ได้ แต่หากสิ่งก่อสร้างเหล่านั้นไม่ใช่ส่วนควบของที่ดิน ผู้สร้างจะสามารถกระทำสิ่งต่าง ๆ ต่อสิ่งก่อสร้างได้ตามต้องการ

 

ข้อควรรู้ก่อนให้เช่าที่ดิน รวมทั้งการปลูกสิ่งก่อสร้างบนที่ดิน

  • หากต้องการปลูกสิ่งก่อสร้างต่าง ๆ จะต้องปลูกในที่ดินของตนเองจะดีที่สุด เพราะหากที่ดินไม่ได้เป็นชื่อเดียวกันกับเจ้าของบ้าน จะถือว่าคุณไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินแปลงนี้
  • ถ้าหากเจ้าของบ้านอยู่ในที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือไม่ยอมย้ายออกไป เจ้าของที่ดินจะสามารถขายที่ดินได้เลย และจะสามารถทำการฟ้องร้องกับเจ้าของบ้านให้ย้ายออกได้ แต่อาจจะต้องเสียค่าขนย้ายให้แก่เจ้าของบ้าน
  • สำหรับผู้ที่สร้างสิ่งก่อสร้างอยู่ในที่ดินของคนอื่น โดยไม่มีการทำสัญญาเช่า หรือให้ผู้อาศัยได้อยู่ในทะเบียนบ้านด้วย หากเป็นที่ดินที่มีโฉนด และผู้อาศัยได้เข้ามาอยู่เป็นเวลากว่า 10 ปีด้วยกัน ผู้อาศัยอาจจะใช้ข้ออ้างทางกฎหมายในการครอบครองปรปักษ์เพื่อให้ตนเองได้กรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น ๆ ได้เช่นเดียวกัน

 

ต้องยอมรับเลยว่าปัญหาในเรื่องของที่ดินนั้น จะถือเป็นปัญหาที่สามารถพบเห็นได้บ่อยเป็นอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นปัญหาในครอบครัว หรือบุคคลอื่น ๆ ดังนั้นก่อนจะสร้างบ้าน หรือสร้างสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ควรเช็กให้ดีก่อนว่า ทีดินผืนนั้นเป็นของตนเองหรือไม่ หรือหากต้องการปล่อยเช่าที่ดิน ก็จะต้องทำหนังสือสัญญาเช่าให้ถูกต้อง รวมทั้งการพูดคุยกับผู้เช่าให้เข้าใจในส่วนต่าง ๆ เพื่อเป็นการป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง

Author avatar
sabaiheart
We use cookies to give you the best experience.