การซื้อขายที่ดินถือเป็นการซื้อขายที่สำคัญ จำเป็นจะต้องมีการทำเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ว่าการซื้อขายนั้นจะเป็นการซื้อขาด การเช่าซื้อ หรือไม่ว่าจะกรณีใด ๆ ก็ตาม เพื่อเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับทั้ง 2 ฝ่ายในอนาคต และเพื่อเป็นการเพิ่มตัวช่วยดี ๆ ให้กับผู้ที่กำลังต้องการจะปล่อยที่ดิน ในกรณีที่ต้องทำสัญญาเช่าซื้อ เราจึงได้รวบรวมรายละเอียดต่าง ๆ มาให้คุณได้ทำความเข้าใจก่อนตัดสินใจจรดปลายปากกาลงบนเอกสาร ซึ่งจะมีรายละเอียดเป็นอย่างไรบ้างนั้น “พูนทรัพย์รังสิต” จะเล่าให้ฟัง

 

 

สัญญาเช่าซื้อที่ดินคืออะไร ?

“สัญญาเช่าซื้อที่ดิน” คือสัญญาที่เจ้าของกรรมสิทธิ์นำทรัพย์สินของตนเองปล่อยให้ผู้อื่นเช่า เพื่อให้ได้รับประโยชน์หรือใช้สอยสิ่งที่นำออกมาปล่อยเช่า และให้คำมั่นสัญญาว่าจะขายขาดให้ในอนาคต หรือจนกว่าผู้ให้เช่าจะได้รับเงินครบตามจำนวนที่ตกลงกันไว้ โดยจะแบ่งการชำระออกเป็นงวด ๆ แต่ละงวดเท่าไหร่ก็ขึ้นอยู่กับการตกลงของทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งต้องบอกก่อนว่า “สัญญาเช่าซื้อ ไม่ใช่สัญญาซื้อขายผ่อนส่ง” ถึงแม้ว่าจะมีลักษณะที่คล้ายกันก็ตาม เนื่องจากการซื้อขายผ่อนส่ง กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อทันที ไม่ต้องรอให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ได้รับเงินครบแต่อย่างใด แต่ประเด็นหลัก ๆ ของสัญญาเช่าซื้อก็คือ เมื่อผู้เช่าได้ทำการบอกเลิกสัญญาไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม เงินที่ได้ผ่อนชำระมาแล้ว “ทั้งหมด” จะตกเป็นของเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินทันที และที่ดินผืนนั้นก็ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของดังเดิม

 

 

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าซื้อ

อย่างที่บอกไปแล้วว่า “สัญญาเช่าซื้อ” จะต้องทำเป็นหนังสือหรือลายลักษณ์อักษรเท่านั้น ไม่สามารถตกลงกันทางวาจาได้แต่อย่างใด เนื่องจากเป็นผลผูกพันทางกฎหมายตามมาตราต่อไปนี้

  1. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๗๒

“เช่าซื้อ” คือสัญญาที่เจ้าของนำทรัพย์สินของตนเองออกมาให้ผู้อื่นเช่า และให้คำมั่นสัญญาว่าจะขายทรัพย์สินนั้น หรือจะให้ทรัพย์สินตกเป็นสิทธิของผู้เช่า โดยกำหนดว่าผู้เช่าจะต้องให้เงินเป็นงวด ๆ จนกว่าจะครบตามที่ตกลงกันไว้

  1. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๗๓

ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ แต่จะต้องทำการส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนให้กับเจ้าของ โดยจะต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด

  1. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๗๔

ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัด ไม่ส่งค่างวดติดต่อกัน 2 ครั้ง หรือทำผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งที่เป็นส่วนสำคัญ เจ้าของสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ และยังสามารถริบเงินของผู้เช่าที่ให้มาก่อนหน้านี้ได้ทั้งหมด และสามารถเข้าครองทรัพย์สินได้ดังเดิม

 

“ทำผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งที่เป็นส่วนสำคัญ” ในผลผูกพันทางกฎหมายข้อที่ 3 คือ สัญญาเช่าซื้อคือสัญญาที่ผู้เช่ามีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น ๆ และกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้เช่าซื้อในภายหลัง เว้นเสียแต่ผู้เช่าซื้อนำทรัพย์สินไปขาย หรือไปจำนำ บวกกับละเลยการชำระเงินให้กับเจ้าของกรรมสิทธิ์ จะเท่ากับว่าเป็นการทำผิดสัญญา เจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถยกเลิกสัญญาได้ทันที โดยไม่มีข้อยกเว้นใด ๆ แถมยังมีสิทธิ์ในการยึดเงินทั้งหมดที่ผู้เช่าซื้อให้มาก่อนหน้านี้อีกด้วย ในส่วนของผู้เช่าซื้อก็จะมีความผิดทางอาญาฐานยักยอกทรัพย์ เนื่องจากกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินดังกล่าวยังคงเป็นของเจ้าของที่ปล่อยเช่าอยู่นั่นเอง

 

ข้อมูลสำคัญที่ควรระบุในสัญญาเช่าซื้อที่ดิน

  • วันที่ทำสัญญา
  • สถานที่ทำสัญญา
  • ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
  • ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่า
  • ข้อตกลงการเช่า เช่น ข้อมูลที่ดิน (จำนวนพื้นที่ เลขที่โฉนด วัตถุประสงค์ในการเช่า กิจกรรมที่จะกระทำในสถานที่เช่า), ระยะเวลาที่ตกลงเช่า, เงินมัดจำล่วงหน้า, อัตราค่าเช่าและการชำระค่าเช่า เป็นต้น

ต้องบอกก่อนว่าการทำสัญญาเช่าซื้อที่ดิน จะต้องอาศัยความละเอียดและความรอบคอบสูง เพราะถ้าหากเกิดปัญหาหรือเกิดการขัดแย้งกันในภายหลัง สัญญาตัวนี้ก็จะเป็นเอกสารสำคัญที่สามารถนำไปยืนยันในชั้นศาลได้ ดังนั้นก่อนตัดสินใจเซ็นสัญญากับใครก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเล็กเรื่องใหญ่ก็ควรจะเขียนลงในสัญญาทั้งหมด อย่าได้คิดว่า “ไม่เป็นไร” เด็ดขาด มิเช่นนั้นก็จะพบเจอกับปัญหาต่าง ๆ ตามมาแบบไม่จบไม่สิ้น ในบางครั้งอาจจะเสียผลประโยชน์ก้อนโตไปเลยก็ได้ เมื่อคุณทำความเข้าใจเป็นอย่างดีและพร้อมที่จะปล่อยเช่าที่ดินแล้ว ก็ลงประกาศเช่าที่ดินกันเลย !

Author avatar
sabaiheart
We use cookies to give you the best experience.