การจะทำนิติกรรมต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อย่างเช่น การเช่าที่ดินนั้น สิ่งหนึ่งที่ควรจะต้องรู้เลยก็คือ เรื่องของสัญญาเช่าที่ดิน เพราะจะเป็นข้อตกลงระหว่างผู้ให้เช่า กับ ผู้เช่า ที่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น ๆ ตามระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งตามกฎหมายที่เกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลายลักษณ์อักษร เพื่อให้มีผลสามารถฟ้องร้องบังคับคดีต่อกันได้ เพราะฉะนั้น หากใครที่กำลังสนใจจะ เช่าที่ดิน รังสิต ควรจะรู้จักประเภทของสัญญาเช่าที่ดินกันก่อนว่า มีกี่ประเภทและมีอะไรบ้าง

ประเภทของสัญญาเช่าที่ดิน

สัญญาเช่าที่ดินแบ่งออกเป็น สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น และสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว โดยมีรายละเอียดดังนี้

1. สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น

เป็นสัญญาสำหรับการเช่าที่ดินในระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี โดยทางกฎหมายได้กำหนดไว้ว่า จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือสัญญาเช่า และมีการลงลายมือชื่อทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า ซึ่งไม่จำเป็นต้องไปทำที่สำนักงานที่ดิน แต่หากไม่ทำสัญญาเป็นหนังสือ จะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีต่อกันได้ โดยต้องระบุรายละเอียดของผู้เช่า และผู้ให้เช่าอย่างชัดเจน

รวมถึงระบุค่าเช่า และช่วงเวลาการเช่า ตั้งแต่วันเริ่มเช่าจนถึงวันสิ้นสุดการเช่า และเงื่อนไขต่าง ๆ ตามที่ตกลง ในสัญญาด้วยเช่นกัน สุดท้ายต้องมีลายเซ็นของทั้งสองฝ่าย สัญญาเช่านั้นถึงจะครบถ้วนสมบูรณ์

2. สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว

เป็นสัญญาสำหรับการเช่าที่ดินที่มีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี โดยผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะต้องจดทะเบียนสัญญาเช่าต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินในเขตหรืออำเภอนั้น ๆ และเสียค่าธรรมเนียมให้แก่เจ้าหน้าที่ ซึ่งหากว่าทำเป็นหนังสือสัญญาอย่างเดียว โดยไม่ไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่แล้วนั้น จะทำให้สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงแค่ 3 ปี โดยสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว ยังสามารถแบ่งแยกย่อยได้อีก 2 ประเภท คือ

2.1. สัญญาเช่าธรรมดา

เป็นสัญญาที่เหมือนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป คือผู้เช่าจ่ายค่าเช่าให้กับผู้ให้เช่า แต่ผู้เช่าจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในการเช่าได้ เช่น หากว่าเสียชีวิต สัญญานั้นจะถือเป็นที่สิ้นสุดลงทันที ไม่สามารถโอนหรือส่งต่อให้กับคนอื่น ๆ หรือทายาทได้ และหากมีกรณีที่ต้องฟ้องร้องกัน ผู้ฟ้องจะต้องมีเอกสารสัญญาเช่าที่ชัดเจน เช่น หากทำสัญญา เช่าที่ดิน รังสิต ไว้เป็นระยะเวลา 3 ปี ก็จะต้องยื่นเรื่องฟ้องร้องภายใน 3 ปี และต้องมีหนังสือสัญญาเช่าที่ทำ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น

2.2.สัญญาเช่าต่างตอบแทน

เป็นสัญญาที่ผู้เช่าต้องจ่ายค่าตอบแทนอื่น ๆ นอกเหนือไปจากค่าเช่า ตามที่ตกลงกันไว้กับผู้ให้เช่า และสัญญาเช่าแบบนี้ผู้เช่าสามารถถ่ายโอนกรรมสิทธิ์ในการเช่าไปยังผู้อื่นหรือทายาทได้ ในกรณีที่ตนเองเสียชีวิตในระหว่างที่ยังอยู่ในสัญญาเช่า และหากในระหว่างที่เช่า ผู้เช่ามีการปลูกสร้างอาคาร หรือปรับปรุงต่อเติมอาคารบนที่ดินที่เช่า จะต้องเสียค่าก่อสร้างและค่าต่อเติมเอง และเมื่ออาคารนั้นสร้างหรือปรับปรุงเสร็จแล้ว จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าเท่านั้น

หน้าที่ของผู้เช่า และผู้ให้เช่า

นอกไปจากสัญญาเช่าที่ดิน ที่ผู้ที่ต้องการเช่าที่ดินควรรู้แล้วนั้น หน้าที่ของทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่าเอง ก็เป็นเรื่องหนึ่งที่ต้องทำความเข้าใจเช่นเดียวกัน ดังนี้

หน้าที่ของผู้เช่า

ผู้เช่า คือผู้ที่มาเช่าที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์จากทรัพย์ที่เช่าให้ตรงตามวัตถุประสงค์ เช่น ต้องการ เช่าที่ดิน รังสิต ไว้เพื่อการค้าขาย ก็ต้องทำการค้าขายเท่านั้น จะต่อเติมหรือสร้างอาคารเพื่อทำธุรกิจอย่างอื่นไม่ได้ โดยต้องชำระค่าเช่าให้กับผู้ให้เช่า ตรงตามจำนวนที่ตกลงกันไว้ ซึ่งจะมีการตกลงระยะเวลาในการชำระค่าเช่า โดยปกติมักเป็นรายเดือน ผู้เช่าจะต้องชำระให้ตรงตามกำหนด และต้องรักษาสภาพของพื้นที่ที่เช่าให้เรียบร้อย ไม่สามารถกระทำการก่อสร้างอื่นใดโดยที่ผู้ให้เช่าไม่อนุญาตได้

หน้าที่ของผู้ให้เช่า

ผู้ให้เช่า คือผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ดินที่ให้เช่า ที่ต้องส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้เช่าตามสัญญา และต้องอยู่ในสภาพที่พร้อมในการใช้ประโยชน์ตลอดระยะเวลาการเช่า เว้นแต่จะเป็นการก่อสร้างต่อเติมของผู้เช่าเอง ที่ผู้เช่าต้องเป็นฝ่ายออกค่าใช้จ่าย ผู้ให้เช่าไม่ต้องรับผิดชอบในส่วนนั้น

ข้อควรระวังสำหรับผู้ให้เช่า

ผู้ให้เช่าจะต้องมีการตกลงกันกับผู้เช่าให้ดี ว่าที่ดินที่ให้เช่านั้นไม่ว่าจะให้เช่าระยะสั้นหรือระยะยาว จะอนุญาตให้เช่าช่วงได้หรือไม่ และต้องระบุเป็นลายลักษณ์อักษรลงในหนังสือสัญญาเช่าที่ดินให้เรียบร้อยด้วย ซึ่งการเช่าช่วง ก็คือการที่ผู้เช่านำอสังหาริมทรัพย์ที่หรือที่ดินที่ตนเองเช่าอยู่ก่อนนั้น ไปปล่อยให้คนอื่นเช่าต่ออีกช่วงหนึ่งนั่นเอง ซึ่งในกรณีนี้จะทำได้ก็ต่อเมื่อมีการทำสัญญาตกลงกันระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าว่าสามารถทำได้

นอกไปจากนี้ หน้าที่สำคัญของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าก็คือ ต้องปฏิบัติตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาอย่างเคร่งครัดและตรงไปตรงมา เพื่อจะได้ไม่มีปัญหาที่จะนำไปสู่การฟ้องร้องบังคับคดีกันภายหลัง รวมถึงการทำสัญญาเช่าที่ดินนั้น ต้องทำด้วยความละเอียดและรอบคอบ ควรระบุข้อตกลงทั้งหมดลงในสัญญาให้ชัดเจนและรัดกุม เพื่อความเข้าใจตรงกันทั้งสองฝ่าย คราวนี้ใครที่กำลังตัดสินใจจะ เช่าที่ดิน รังสิต กันอยู่นั้น ถ้าหากว่าศึกษารายละเอียดจนพร้อมแล้ว ก็เตรียมสัญญาเช่ากันได้เลยแล้ว ก็เตรียมสัญญาเช่ากันได้เลย