ราคามูลค่าของที่ดินจะสูงต่ำแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับขนาดความกว้างและตำแหน่งสถานที่ตั้ง ถ้าที่ดินผืนนั้นเป็นที่ดินที่มีทำเลดี เช่น เป็นที่ดินที่อยู่ติดถนน สามารถทำธุรกิจได้ ทำที่จอดรถได้ ก็จะมีราคาที่สูงขึ้น หรือที่ดินช่วงใจกลางเมืองก็จะมีราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างมหาศาลเลยทีเดียว แต่มีราคาที่ดินอยู่ประเภทหนึ่ง ที่มีราคาไม่ค่อยสูงนักและหลาย ๆ คน ให้คำนิยามว่าเป็นที่ดินที่ไม่ดี นั่นก็คือที่ดินตาบอด ซึ่งที่ดินตาบอดนี่คืออะไร ในวันนี้ พูนทรัพย์รังสิต ก็จะมาแนะนำให้คุณได้ทำความรู้จักกัน
นิยามของคำว่าที่ดินตาบอด
สำหรับนิยามของคำว่าที่ดินตาบอดคือที่ดินที่ถูกล้อมรอบ โดยที่ดินแปลงอื่น จนกระทั่งไม่สามารถสร้างทางเข้าออกไปสู่ถนนหนทางอันเป็นสาธารณะได้ ซึ่งที่ดินลักษณะนี้ แน่นอนว่าเป็นทำเลที่ไม่ค่อยดีสักเท่าไหร่ ดังนั้นจึงมีราคาค่อนข้างต่ำไปจนกระทั่งถึงปานกลาง แต่ก็สามารถอัปราคาเพิ่มขึ้นได้ ถ้าขายพร้อมกับที่ดินแปลงอื่นที่ติดกับพื้นที่สาธารณะ ทำให้เกิดทางเข้า – ออก ได้อย่างสะดวกขึ้นมา แต่ในกรณีที่มีที่ดินตาบอดขายอยู่แปลงเดียว ก็จะขายออกได้ค่อนข้างยากและมีปัญหาตามมานั่นคือจะเดินทางเข้าออกได้อย่างไร?
พูนทรัพย์รังสิต แนะนำผู้ที่ต้องการขายที่ดินตาบอด
การยื่นขอดำเนินเรื่องให้มีช่องทางในการเดินทาง หรือขับรถผ่านเข้าได้ ก็จะต้องดำเนินตามกระบวนการตามกฎหมายอย่างถูกต้อง โดยเราขอแนะนำให้ 3 วิธียอดนิยม ดังนี้…
- ขายที่ดินตาบอดพร้อมกับที่ดินที่มีช่องทาง ติดต่อกับพื้นที่สาธารณะ ดังนั้นแล้วเมื่อผู้ที่ซื้อที่ดิน 2 พื้นที่นี้ไปพร้อมกัน ก็จะเท่ากับว่าเป็นเจ้าของพื้นที่ทั้ง 2 แปลง ดังนั้นจึงสามารถออกแบบสร้างทางเข้าออกได้อย่างอิสระ แทบไม่แตกต่างอะไรจากที่ดินตามปกติเลย แต่ในกรณีนี้ราคาก็จะเพิ่มสูงขึ้น แล้วคุณจะต้องมีที่ดิน 2 แปลงให้ผู้ซื้อได้ตัดสินใจเพิ่มมากขึ้น
- ขอภาระจำยอม สำหรับในกรณีที่คุณมีที่ดินตาบอดอยู่เพียงแค่พื้นที่เดียว หรืออยากจะอัปเกรดราคาให้สูงขึ้นก็สามารถดำเนินตามกระบวนการขอจดทะเบียนภาระจำยอมได้ ซึ่งในกรณีนี้ก็จะมีรายละเอียดเพิ่มเติมมากขึ้นอีกมาก แต่เราขออธิบายให้คุณได้เข้าใจง่าย ๆ คือ เป็นการขอผ่านทางไปสู่เส้นทางสาธารณะ กรณีนี้จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อ ที่ดินถูกล้อมทั้งหมด ไม่มีทางไหนสามารถออกสู่สาธารณะได้เลย สามารถขอด้วยสิทธิตามกฎหมายก็ได้ หรือใช้สิทธิโดยอายุความก็ได้เช่นเดียวกัน ทั้งนี้ทั้งนั้น ก็จะนำไปสู่กระบวนการตกลงกับเจ้าของพื้นที่ที่คุณจะทำเส้นทางผ่านว่าจะต้องมีการเสียค่าตอบแทนในรูปแบบใดบ้าง แต่ในกรณีที่ตกลงว่าจะมีการเสียค่าตอบแทน ก็จะต้องมีการจดทะเบียน มิฉะนั้นก็จะไม่ถือว่าไม่ครบถ้วนตามกระบวนการทางกฎหมาย
- การขอทางจำเป็น มิใช่ว่าจะขอในรูปแบบใดก็ได้ แต่จะต้องตกลงยินยอมพร้อมใจกับเจ้าของที่คุณจะทำทางด้วย ส่วนใหญ่แล้วจะเลือกแปลงที่สะดวกที่สุด หรือใกล้กับพื้นที่สาธารณะมากที่สุดเพื่อความสะดวก คุณสามารถจ่ายค่าตอบแทนเป็นเงินจำนวนก้อนเดียวครั้งเดียวก็ได้ หรือจะทยอยจ่ายเป็นรายปีก็ได้เช่นเดียวกัน ทั้งนี้ก็อยู่ขึ้นอยู่กับการเจรจา และที่สำคัญสิ่งที่จะตามมาคือการเสียค่าทำถนน หรือถ้าพื้นที่แปลงนั้นมีต้นไม้ปลูกอยู่ ก็จะต้องมีการเสียค่าขนย้ายต้นไม้ด้วยเช่นนี้เป็นต้น
ความกว้างในการของทำทาง
ความกว้างของพื้นที่ที่จะขอทำทางจำเป็นนั้น ก็ขึ้นอยู่กับจุดประสงค์ในการใช้งาน ยกตัวอย่างเช่น ถ้าจะใช้เพียงแค่ทำทางเดินก็มีความกว้างเพียงแค่ 1 – 2 เมตรก็พอแล้ว แต่ในกรณีที่ต้องใช้ในการสัญจรของรถยนต์ ก็จะต้องมีความกว้างเพิ่มขึ้นมาอีกนิด คือ ประมาณ 2.5 – 3 เมตรขั้นต่ำ
ทั้งนี้ในกรณีที่เจ้าของที่คุณจะใช้ตกลงเจรจาในการทำทางผ่าน ไม่ยินยอมอันใดทั้งสิ้น คราวนี้ก็จะต้องใช้สิทธิ์ฟ้องต่อศาลเพื่อ ให้ศาลสั่งเปิดทาง แต่ขั้นตอนการเกลี้ยกล่อมขั้นตอนแรก ตลาดพูนทรัพย์ แนะนำว่า ก็ควรจะมีการพูดคุยตกลงกันให้เข้าใจ และไม่พยายามทำทางแบบเกินความจำเป็นมากเกินไป เพื่อที่ทำให้เจ้าของพื้นที่ที่คุณจะใช้ถนนสัญจรนั้นเกิดความสบายใจ รู้สึกไม่ถูกคุกคามมากจนเกินไป การพูดคุยตกลงเจรจาก็จะได้ดำเนินไปอย่างราบรื่นนั่นเอง