ชาวไทยหลายคนมีความคิดว่าบั้นปลายชีวิตอยากจะไปอยู่ต่างประเทศ แล้วชาวต่างชาติล่ะ ? มีความคิดอยากจะย้ายมาอยู่ประเทศไทยเป็นการถาวรด้วยหรือไม่ ? แล้วถ้าหากต้องการย้ายมาอยู่จะซื้อที่ดินในประเทศไทยได้หรือเปล่า ? นับว่าเป็นคำถามที่ชาวไทยหลายคนสงสัย โดยเฉพาะนายหน้าขายที่ดิน หรือแม้กระทั่งผู้ที่ต้องการขายที่ดินของตัวเอง หากมีชาวต่างชาติมาซื้อที่ดินจะต้องทำอย่างไร ? พูนทรัพย์รังสิตจะอธิบายให้ฟัง
ขายที่ดินให้กับชาวต่างชาติได้หรือไม่ ?
ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ตามประมวลกฎหมายของไทย “ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้” แต่สามารถถือกรรมสิทธิ์ “ตัวอาคาร” ที่ไม่ติดกับพื้นดินได้ ดังนี้
- ห้องพักในอาคารที่จดทะเบียนเป็นอาคารชุด
- อาคารส่วนที่ไม่ติดกับพื้นดิน
- ที่ดินและอาคารทุกชนิด ที่ได้ทำการจดทะเบียนสัญญาเช่าแบบระยะยาวตั้งแต่ 30 ปีขึ้นไป
ชาวต่างชาติ VS การถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย
แม้ว่าชาวต่างชาติจะไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ แต่ก็นิยมใช้ 2 วิธีดังต่อไปนี้ในการซื้อที่ดิน
- การทำสัญญาเช่าแบบระยะยาว
การจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาว ถือเป็นวิธีที่ปลอดภัยและง่ายกว่าวิธีอื่น ๆ พอสมควร และมีค่าเท่ากับการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ๆ ซึ่งปกติจะเป็นการเช่าที่ดินตั้งแต่ 30 ปีขึ้นไป ต่อสัญญาได้สองครั้ง ครั้งละ 30 ปี รวมเป็นระยะเวลาการเช่าระยะยาวทั้งหมด 90 ปี และผู้ให้เช่าจะไม่สามารถครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยเช่าได้ จนกว่าสัญญาเช่าระยะยาวจะสิ้นสุดลง
- การจัดตั้งบริษัทจำกัด
การจัดตั้งบริษัทจำกัด “สัญชาติไทย” ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ เนื่องจากชาวต่างชาติจะสามารถควบคุมการดำเนินการ ตลอดจนการซื้อขายที่ดินได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งบริษัทจะเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ๆ แทน แต่ไม่ว่าอย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติสามารถควบคุมการลงมติของหุ้นส่วนอื่น ๆ ได้ แถมยังสามารถควบคุมการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้เช่นกัน
ชาวต่างชาติสามารถยื่นกู้เพื่อซื้อบ้านในประเทศไทยได้หรือไม่ ?
การยื่นกู้เพื่อซื้อบ้านสำหรับชาวต่างชาติ สามารถทำได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน 4 ข้อ ดังนี้
- นำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไทย ไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท
- ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจะต้องมีเนื้อที่ ไม่เกิน 1 ไร่
- ได้รับการอนุญาตจากรัฐมนตรี
- นำเงินเข้ามาลงทุนในประเภทธุรกิจที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจ และสังคมของประเทศ เป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 3 ปี และที่ดินจะต้องอยู่เขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา ฯลฯ
เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ
การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเสมอ และการดำเนินการแต่ละครั้งค่อนข้างใช้เวลานาน หากเตรียมเอกสารมาไม่ครบก็อาจจะทำให้เสียเวลาทั้ง 2 ฝ่าย ดังนั้นมาดูกันสิว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องใช้เอกสารใดบ้าง
- สำเนาหนังสือเดินทาง
- หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ
- สำเนาบัตรประจำตัวบุคคลต่างด้าว
- สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ (Residence Permit)
- บัตรส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือเอกสารการได้รับการส่งเสริมการลงทุนของบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน
- หนังสือมอบอำนาจ กรณีที่ให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
สำหรับเอกสารในข้อที่ 3 (สำเนาบัตรประจำตัวบุคคลต่างด้าว) และข้อที่ 4 (สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่) หากเป็นการซื้อห้องชุดจะสามารถดำเนินการได้ทันที โดยไม่จำเป็นจะต้องแสดงหลักฐานการโอนเงิน หรือแสดงบัญชีเงินฝากธนาคาร
หมายเหตุ : ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้เฉพาะห้องชุดเท่านั้น ไม่สามารถซื้อที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ ไม่ว่าจะด้วยกรณีใด ๆ ก็ตาม
จากที่ข้อมูลทั้งหมดที่พูนทรัพย์รังสิตรวบรวมมาให้คุณเมื่อข้างต้น จะเห็นได้ว่า “ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะห้องชุดเท่านั้น” และการถือครองกรรมสิทธิ์ดังกล่าว ก็ยังอยู่ภายใต้เงื่อนไขต่าง ๆ มากมาย แต่ก็ไม่ถือว่าเป็นเงื่อนไขที่ยุ่งยากเท่าไหร่นัก หากคุณเป็นชาวต่างชาติหรือมีคนรู้จักที่เป็นชาวต่างชาติ และต้องการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรืออาคารส่วนที่ไม่ติดกับพื้นดิน บทความนี้ก็สามารถชี้แนะแนวทางต่าง ๆ ได้ค่อนข้างมากเลยทีเดียว